* Av. Onur AKTEPE
Kentsel dönüşüm; Türk mevzuatında yeni bir kavram olmakla birlikte ülkemizde kentsel dönüşümü sağlayacak kanunlar ve uygulamalar yapılmıştır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun bu düzenlemelerden birisidir. Bu Kanun’un konusu; ülke ve kent ölçeğini göz önünde bulundurarak deprem (yer sarsıntısı), yangın, su baskını, yer kayması, kaya düşmesi, çığ, tasman ve benzeri afetler tehlikesi altında bulunan riskli alan ve riskli yapıları dönüştürmektir. Ülkemiz özellikle deprem olmak üzere afet riski yüksek olan ülkelerden olduğundan bu Kanun ve uygulamasının bilinmesi büyük önem arz etmektedir.
6306 sayılı Kanun; kentsel dönüşümü riskli alanda ve riskli yapıda kentsel dönüşüm olarak iki farklı açıdan el almaktadır. Riskli alan; “Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı” şeklinde tanımlanırken bu kısımda detaylı olarak izah edeceğimiz riskli yapı;” Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı.” Şeklinde ifade edilmiştir.
RİSKLİ YAPININ KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ
Riskli yapı tespiti; Bu aşamada maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı ile bu tespit yapılabilir. Riskli yapı tespiti talebi, elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır.
Yapılan incelemeler neticesinde Riskli olduğu tespit edilen yapıların ait olduğu tapu kütüğünün beyanlar hanesine ‘riskli yapı şerhi’ konulur ve durum hak sahiplerine Tebligat Kanun’u hükümlerine göre bildirilir. Riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren onbeş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe dilekçe ile itiraz edilebilir. Bununla birlikte hak sahipleri riskli yapının tespitinin iptali davası açabilir. Bu durumda Mahkeme YD kararı vermesi halinde nihai karara dek yıkım işlemi ile kentsel dönüşüm süreci duracak; nihai olarak iptal kararı verilmesi halinde ise yapının riskli yapı olmadığı tespit edilip kentsel dönüşüm süreci sonlanacaktır.
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin ardından idare; yapının tahliyesi ve yıktırılması için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verir. Verilen süre içerisinde yıkım gerçekleştirilmezse 30 günden az olmamak üzere yapının yıktırılması için yeni süre verilir. Bu halde de yıkım gerçekleştirilmezse tahliye ve yıktırma işlemleri mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile İdarece yapılır veya yaptırılır. Malikler tarafından yıktırılmadığı için Bakanlık veya İdare tarafından yapılan veya yaptırılan tahliye ve yıkımın masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur.
Yıkım Sonrası Uygulama şu şekilde gerçekleşmektedir. Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar(imzalı karar tutanağı) anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir. Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.
Uygulamada en çok karşılaşılan riskli yapının yıktırılarak yeniden bina inşa edilme durumudur. Bunun için Riskli yapıların bulunduğu parsellerde hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu gerekmektedir. 2/3 çoğunluğun aldığı karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için; maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler; maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararın ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için on beş gün süre verildiğine dair belgeler; üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler ve satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin tebligata elverişli adres bilgileri ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye müracaatta bulunulur.
Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satış işlemi Müdürlük veya İdare tarafından, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A. maddesinde belirtilen usule göre gerçekleştirilir. Satış işlemleri sonlanınca uygulamaya geçilir.
Saygılarımızla
Hüner Hukuk ve Danışmanlık Bürosu
Not: Bültenimizde yer alan açıklamalar, danışmanlık veya hukuki görüş talebi doğrultusunda hazırlanmamış olup, bu manaya da gelmemektedir. Her somut olayın kendine has özellikleri bulunduğundan, buradaki bilgiler her zaman durumunuz veya dosyanız için uygun olmayabilir. Bundan dolayı detaylı bilgi ve danışmanlık almak için büromuzla bağlantı kurmanızı tavsiye ederiz.
